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- Escrito por Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info)
La corrupción del suelo; el principal problema de la vivienda
Es rotundamente falso que en España falte suelo para construir y que por tanto los pisos tengan que ser caros. Voy a utilizar Ibiza como ejemplo, ya que es una de las islas más pequeñas de España y por tanto uno de los sitios donde más suelo debería faltar, pero el sistema funciona igual en cualquier punto de España; de Gerona a Ferrol y de Canarias a San Sebastián. La playa d'en Bossa es una de los zonas más cotizadas de Ibiza. Esta es una foto aérea de la zona.
Se puede apreciar claramente que hay más suelo sin construir que construido. El suelo que no está construido no está aprovechado de ninguna forma (parques, polideportivos, etc.). Son simples descampados. Es evidente que los dueños de esos solares saben que si constuyeran viviendas (o centros comerciales, o lo que ellos quisieran dado que el solar es suyo) podrían obtener un buen beneficio, ya que los pisos que ya están construidos en los solares adyacentes se venden por precios muy altos. ¿Por qué no lo hacen?. Porque mientras los concejales y funcionarios correspondientes del Ayuntamiento de Ibiza no les dén permiso no pueden hacerlo. Y no hay ninguna ley objetiva que especifique en qué casos deben dar permiso y en qué casos no, ni cuánto tiempo tienen para tomar esa decisión. Eso se traduce en que si les da la gana conceden el permiso y si no les da la gana no lo conceden, pudiendo retrasar la decisión indefinidamente, incluso durante décadas. Y la “razón” que habitualmente les impulsa a conceder el permiso es el soborno del promotor del solar. Como es lógico, el promotor adelanta el dinero del soborno a los concejales y funcionarios del ayuntamiento y luego se lo cobra al comprador final del piso (aunque no suele desglosarlo en el contrato de compra-venta, claro). A esto hay que unir el hecho de que normalmente los permisos se dan según el ritmo de ventas de los pisos ya terminados, para que no haya verdadera competencia entre promotores y evitar así la caída de precios de los pisos (y de los sobornos). El mercado del suelo en España (y en la mayor parte de países) no responde a las leyes de la oferta y la demanda (como los mercados de manzanas, camisetas, coches, ordenadores, zapatillas, etc.) sino al nivel de corrupción y a las decisiones totalmente arbitrarias de un reducido grupo de personas que deciden dónde se puede construir y dónde no.
El suelo en España tiene un precio muy alto actualmente, pero el suelo no es un bien escaso. En España sobra suelo por todas partes, lo que falta es suelo en que esté permitido (a cambio del correspondiente soborno) construir. Se calcula que actualmente el suelo representa aproximadamente la mitad del precio del piso, por lo que la verdadera liberalización del suelo supondría un cambio radical en la valoración de los inmuebles sobre lo conocido hasta ahora.
En la operación Malaya se valoró el patrimonio del famoso Roca en 2.400 millones de euros (400.000 millones de pesetas). Ese dinero se lo pagaron los promotores, pero realmente salió, sin saberlo, del bolsillo de todas las personas que compraron pisos, locales y chalets en Marbella durante esos años. Lo cuál quiere decir que, a pesar de la imagen de solidez que tiene la inversión inmobiliaria, una parte muy importante del precio que se paga por los inmuebles no está respaldada por algo tangible y real como el solar o la construcción propiamente dicha, sino que es humo (sobornos) que cualquier día puede desaparecer para siempre.
En la fotografía se puede apreciar que las construcciones están concentradas en el centro de la playa, quedando rodeadas a izquierda y derecha de solares vacíos. ¿Por qué se puede construir justo en el centro y no a ambos lados? ¿Qué sentido tiene?. Los solares de alrededor no son bosques ni ríos, son exactamente iguales que los solares que sí están construidos. Si en una de las islas más pequeñas y cotizadas de España sobra suelo por todas partes, ¿cuánto suelo sobrará en la península ibérica, una de las zonas con menor densidad de población de Europa?
Si el suelo estuviese liberalizado y los dueños de esos solares pudiesen construir libremente en ellos el precio de los inmuebles bajaría, ya que al aumentar la oferta de pisos el precio tiende a bajar. Además se eliminaría uno de los costes más importantes en la construcción de un piso (el soborno) y los promotores podrían obtener la misma rentabilidad, o incluso superior, a pesar de vender el piso por un precio inferior. Otra ventaja es que los proyectos inmobiliarios podrían desarrollarse en mucho menos tiempo porque no tendrían que estar varios años muertos de risa en un cajón esperando las aprobaciones correspondientes, y ello aumentaría la riqueza de todos los implicados en la construcción (desde el promotor a los albañiles) al incrementar la velocidad de circulación del dinero.
Creo que la verdadera burbuja inmobiliaria no comenzó a finales de los 90, sino el día que alguien inventó una de las mayores estafas de la humanidad; las recalificaciones urbanísticas. No es que el sistema de recalificaciones favorezca la corrupción, es que está pensado expresamente para enriquecerse gracias a la corrupción.
Hace unas décadas era muy difícil comprar un coche en España por diferentes motivos (SEAT era una empresa estatal con una producción muy ineficiente que no daba a basto a la demanda, para importar un coche del extranjero había que solicitar un permiso que tardaba mucho en tiempo en concederse, etc.). Como consecuencia de todo ello el precio de los coches (teniendo en cuenta la inflación) era muy superior al actual, había gente que renunciaba a tener coche por los problemas burocráticos, las posibilidades de elección eran ridículas comparadas con las actuales, etc. Incluso había gente que solicitaba la compra de un coche y cuando, pasado el tiempo, se acercaba la fecha en la que le iban a conceder el automóvil solicitado revendía ese derecho a un precio superior a otra persona que tenía prisa por obtener un coche y obtenía un beneficio (legítimo, por supuesto) a cambio. Esta situación es impensable hoy en día ... si pensamos en coches, pero es muy similar a comprar un piso sobre plano y revenderlo al finalizar la construcción del mismo. Aquella situación era “lo normal” hasta que desaparecieron todas aquellas restricciones, y con ello el precio de los coches (teniendo en cuenta la inflación) bajó muchísimo. El mercado actual de la vivienda se parece muchísimo a aquél mercado de coches que hoy día parece más un mal sueño que una situación real que vivieron muchas de las personas que nos cruzamos cada día por la calle.
Actualmente el precio de los inmuebles supone un freno para la economía similar o incluso peor (por la corrupción, falta de transparencia, etc.) que los impuestos. Y por ello creo que la liberalización del suelo supondría que todos podríamos tener mejores casas, a mejores precios y en mucho menos tiempo que en la actualidad.
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Gente en la conversación
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) Hola Jondoe.
Esa es una de las principales críticas que se hacen a la liberalización del suelo, pero es precisamente porque la mayoría de la gente no tiene claro lo que es.
Es ahora, con la intervención del suelo, cuando se puede construir incluso en parques naturales. Y de hecho ya se ha construído en parques naturales. Porque con la intervención del suelo basta con que alguien firme un papel, a cambio de lo que sea, para construir en cualquier sitio.
La liberalización del suelo consiste en prohibir construir en este tipo de sitios, como los parques naturales, de forma que sea imposible hacerlo, firme quien firme el papel que sea.
Así que si te importa mucho la conservación de los parajes naturales, ese es un motivo más para estar a favor de la liberalización del suelo.
Un saludo.Saludos a todos,
Ante todo pido disculpas pues no me he leído completamente ningún comentario de los que habéis escrito. Para empezar me parece gracioso hablar de la liberación del suelo, el suelo es y será del propietario que lo posea. En todo caso sera desclasificación del suelo, según creo haber entendido. La clasificación del suelo viene descrita en el planeamiento general redactado por la administración autonómica donde se especifica el suelo urbano, el suelo urbanizable y el no urbanizable. Los valores de los inmuebles, como todo, va en función de la oferta y la demanda, sólo hay que ver cómo han bajado los precios de los inmuebles con la crisis. Lo más importante cuando se valoriza un inmueble es la ubicación (suelo), si tenemos dos viviendas idénticas una en el desierto y la otra en frente de la de Cristiano, Messi, o en la costa del sol a primera linea de mar no van a valer lo mismo.
La clasificación y la regulación es primordial para satisfacernos y para el medio ambiente. Porque todos queremos vivir cerca del mar, de la montaña, cerca de un colegio, de un hospital, de un parque, con agua potable, electricidad, gas...lejos de las industrias, de las plantas químicas...
Construir en un parque natural, encima de restos históricos... está sancionado, como muchas otras cosas, gracias a la regulación.Hola restrepi,
Creo que deberías leer lo que no has leído.
Por ejemplo.
La liberalización del suelo supone, entre otras cosas, que realmente no se pueda construir en los parques naturales.
Con la intervención del suelo, el sistema actual, YA se ha construído en parques naturales.
Un saludo.Perdona pero como ya he dicho, actualmente ya no se puede construir ni en parques naturales, ni en zonas con restos arqueológicos...si hay construcciones serán anteriores a la ley actual, que fue apareciendo a partir de 1956, hasta entonces el suelo no estaba regulado. Construir en parques naturales es una infracción muy grave. Te recomiendo que hojees la ley. (art. 319-320 del código penal)
Un saludoHola restrepi,
Esa es la teoría, pero la realidad es que si quien decide esas cosas lo autoriza, se construye en esos sitios.
En cualquier caso, la liberalización del suelo protege mucho mejor todas esas zonas, porque no establece excepciones subjetivas.
Un saludo.Saludos de nuevo
Por favor lee la ley.
Y me parece bien que la gente tenga ideas y las exprese, pero creo que deberías hacer un estudio previo, una búsqueda de información, una lectura de la ley actual de urbanismo y ordenación de territorio. Aprenderás muchas cosas y estoy seguro que podrías hacer otro artículo con cosas que no están bien, hablando de corrupción y lo que quieras, pero lo de la liberación del suelo (que no sé si te lo has inventado tu) es una barbaridad y no la solución a los problemas que según tu existen.
Esa es mi opinión y no soy ningún experto en la materia, pero si lo suficiente como para pensar que eres un cura hablando del matrimonio.Hola restrepi,
La ley me la he leído, y también veo que se ha construído en sitios donde se supone que no se puede.
En cualquier caso, con el suelo intervenido se pueden evitar esas situaciones, con las leyes (y reglamentos, y sin excepciones, y sin "siempre que no se autorice ¿por quién?", etc) adecuadas.
En ese aspecto la intervención del suelo puede llegar a igualar a la liberalización del suelo. Aunque en España no lo ha hecho, pero en general y como concepto teórico en ese aspecto los 2 sistemas pueden conseguir los mismos resultados.
Pero en todo lo demás, la intervención del suelo es mucho peor. Porque aún igualando a la liberalización del suelo en cuanto a protección de parques naturales y demás, se iba a mantener la corrupción asociada a las recalificaciones, la sobrevaloración artificial de los inmuebles, etc.
Lo de no saber si la liberalización del suelo me lo he inventado yo o no (es algo mundialmente conocido, desde hace muchas décadas) es bastante indicativo.
Te pongo un ejemplo reciente, que me viene ahora mismo a la memoria, la llamada Operación Canalejas (en la Puerta del Sol de Madrid). Dicen que no empiezan las obras hasta que el ayuntamiento les firme un papel diciendo que en ningún caso se van a parar las obras, encuentren lo que encuentren al excavar.
Ya no entro en si está bien o mal parar las obras por algo así. A lo que voy es que una cosa es lo que pone esa ley, y otra lo que ponen otras leyes, y otros reglamentos, y otra lo que pasa en la realidad.
Un saludo.La verdad es que una cosa que me llamaba tanto la atención de España es que ser autopromotor salía carísimo, y es normal ya que el suelo urbano tiene un precio elevadísimo. Es verdad es que el sistema actual esta hecho para el especulador y tanto la liberación del suelo como la medida más proteccionista del mundo como dice el alcalde de Marinaleda según el cual todo suelo rustico que se convierte en urbano pasando a ser público (algo así pasa en Países Bajos) eliminan de un plumazo toda especulación. Cada uno que opine que método puede ser mejor.
Es verdad que con la liberación del suelo tendríamos unas viviendas mejores, más baratas y de más calidad arquitectónica (desaparecería el corta y pega). Pero creo que debería de haber algún tipo de regulación al la hora de implantarnos en el terreno, porque estas viviendas necesitarán unas infraestructuras (calles, caminos carreteras), unas acometidas (luz, agua, desagües), unos servicios (transporte público, colegios, institutos, consultorios médicos...), si no hay una figura urbanística que regule estos desarrollos la ciudad podría crecer de manera desordenada, pequeños grupos de casas, si cada unos puede construir donde quiera y como quiera: un rascacielos en medio de un patatal, un grupo de chalecitos donde cristo perdió los clavos sin alcantarillado y accesos adecuados (sería fomentar los diseminados sin darles una respuesta adecuada).
En fin soy de la opinión de la liberización verdadera de suelo y no de la pseudoliberación del suelo de 98, pero creo que debe de haber reglas, deberes y obligaciones a la hora de urbanizar. Cómo lo veis?Hola Javito,
Sí, en eso todo el mundo está de acuerdo (todo el que propone la liberalización, me refiero). Habrá reglas urbanísticas claras e iguales para todos.
De todas formas piensa que aunque no fuese así, la mayor parte de las cosas que comentas se regularían solas. Por ejemplo, nadie iba a construir un rascacielos en mitad de la nada, porque no lo iba a vender, y lo único que iba a conseguir es perder cientos de millones de euros en su construcción.
Un saludo.Buenas:
Me he leido el articulo y estoy de acuerdo en que el mayor problema del precio de la vivienda es la recalificacion urbanistica, con el aumento del precio del suelo que conlleva, pero no creo que la solucion sea la liberacion del suelo. El promotor construye teniendo en cuenta su propio beneficio y considero que hacen falta unas normas urbanisticas que tengan en cuenta el beneficio de esa construccion para la ciudad.
El suelo es un bien un tanto especial y no creo que pueda compararse con un coche. Como dice la constitucion en el articulo 47, considero que la solucion seria impedir la especulacion del suelo. Asi que yo fijaria el valor del suelo, siendo la unica posibilidad de revalorizacion trabajar la tierra para que produzca un beneficio en forma de naranjas, trigo, patatas, olivos... Y prohibiria que varie el valor del suelo por el hecho de que se pueda construir o no. Resumiendo: mi propuesta es que por ley el metro cuadro de un solar abandonado en el centro de Madrid sea mas barato que el metro cuadro de una plantacion de cereal o un huerto de naranjas. El propietario de ese solar no ha hecho nada para que cueste mas que cualquier otro solar abandonado en la meseta castellana. El valor a ese solar se lo dan los miles de madrileños que viven en sus proximidades y para ellos (el ayuntamiento) deberia ir cualquier beneficio que se obtenga por la recalificacion.
Saludos,
Roberto
Pd. Enhorabuena por el blogHola Roberto,
Tu propuesta es irrealizable, además de injusta.
Por ejemplo, el ayuntamiento no le da valor a nada. Todo lo que hace el ayuntamiento es con el dinero que pagan los ciudadanos con los impuestos. El dueño de ese solar también ha pagado para hacer todo lo que dices, y ha pagado más, porque los inmuebles y solares céntricos pagan todos los años más IBI que los que están en las afueras. Una cosa son los ciudadanos y otra el ayuntamiento (o la administración pública que sea), esto hay que tenerlo totalmente claro, porque en muchos casos sus intereses son opuestos.
Tú propuesta va en contra de la propiedad privada, y eso siempre acaba en desastre.
Especular no es malo. Lo hace todo el mundo constatemente, por ejemplo cuando compras una oferta en el supermercado (porque crees que te va a salir más barato que comprar hoy 2 tubos de pasta de dientes en lugar de comprar hoy 1 y el mes que viene otro).
Lo malo es manipular los precios, y eso se hace con prohibiciones y regulaciones (que luego se saltan los que se las pueden saltar, como pasa con este tema del suelo que estamos comentando).
Fijar los precios de cualquier cosa por ley es imposible. Es lo que hacían en la URSS, y así acabaron. Aparte de que para fijar los millones de precios que tenían que usar utilizaban como referencia fundamental el mercado occidental, pero ni aún así es posible.
No estoy de acuerdo contigo, Roberto, y además creo que es inaplicable por lo que te he comentado.
Lo que funciona es la libertad, y dejar funcionar el mercado. Así es como prospera la gente.
Gracias.Qué paciencia tienes Gregorio...
Veo que la gente sigue pensando que la liberalización del suelo es una anarquía donde cada propietario hace lo que quiere con su terreno, y obviamente no es eso.
Para apoyar tus explicaciones, aqui va un articulo sobre el tema y un informe de la Comisión Nacional de Competencia.
Un pequeño extracto de la CNC: "Los indicadores analizados por la CNC sugieren que la intervención urbanística en España configura una oferta de suelo rígida, que a su vez contribuye a generar una oferta de vivienda rígida en comparación con la de otros países. Esta rigidez favorece un mayor crecimiento de los precios, exacerba el ciclo inmobiliario de la economía española, y contribuye a aumentar la inestabilidad macroeconómica.
La CNC considera necesario impulsar un debate más profundo sobre el papel que desempeñan las herramientas de intervención urbanística utilizadas, en el que se examinen su necesidad y adecuación a los objetivos perseguidos y los costes que generan sobre la eficiencia y la competencia en los diferentes mercados. Asimismo, la CNC considera que, dentro de la configuración actual del urbanismo en España, existen elementos sobre los que habría que actuar de forma inmediata para favorecer la competencia en el mercado del suelo e impulsar el crecimiento económico y el empleo en el conjunto de la economía española".
Aún con estas explicaciones de la CNC la gente sigue entendiendo lo que le da la gana... No sé si es que no saben leer o que no leen. Yo no soy un especialista pero por lógica si una cosa se liberaliza se genera competencia, y la competencia siempre es buena.Muchas gracias, Markus.
Creo que el ambiente está mejorando mucho. Ese informe de la CNC era algo impensable ahce sólo unos pocos años. Y las detenciones masivas de alcaldes, concejales y técnicos municipales por corrupción urbanística tampoco se producían hasta hace poco, y cada vez son más.
Todo esto hace que cada vez más gente se dé cuenta de que la única solución para el tema de la vivienda es la liberalización del suelo, y creo que cada día está más cerca, y que más pronto que tarde será una realidad, porque pronto será algo evidente para el conjunto de la población.
Saludos.Que salvajada medieval. Liberar el suelo. Es usted consciente de la catastrofica situacion que vive el planeta. Se ha molestado en mirar a su alrededor. Hasta esos descampados como usted los llama cumplen una funcion biologica y reguladora del clima. Ponga usted una costra de cemento sobre todos ellos y acabara abrasado. Se acabo lo que se daba. Hay superpoblacion humana acepteleo y deje de hacer economia prehistorica. La nueva economia no se basa en el crecimiento cuantitativo sino en mejoras cualitativas. Los procesadores de computadora son un referente, por cuanto en los ultimos años apenas han incrementado su capacidad de procesamiento pero por contra han aumentado significativamente su eficiencia, y esto les ha valido a los fabricantes el seguir y aumentar con sus ventas, incluso el encontrarse con la inesperada ventaja de poder venderlos para aplicaciones para las que antes no servian debido a su alto consumo energetico. Basta ya de dinosaurios de escuadra y compas. Hagan ustedes algo mas productivo y muchisimo menos cargante para nuestro medio ambiente, porque vivimos en él y lo necesitamos para respirar, comer y beber, y que demonios, tambien para vivir y disfrutar. Y la alusion al mercado de los coches, teniendo en cuenta que se han convertido en un problema de base es de lo mas inoportuna. O quizas acertada si lo que quiere demostrar es lo equivocadisimo que esta al sugerir cualquier medida que aumente la autodestructiva actividad de la construccion en un planeta aquejado de superpoblacion humana.
Lo que deberíamos hacer es dejar de confiar tanto en un super Estado regulador y sus secuaces políticos, los cuales solo piensan a corto plazo y para ellos mismos. Si a un humano le das poder sobre otros, ¡hay el peligro de que abuse de él! Especialmente si son políticos, los cuales no suelen pagar las consecuencias de sus actos, pues se esconden detrás de la coraza estatal o del bién común.
Creo que deberíamos quitarles poder y devolvérselo al ciudadano. ¿Cómo? Pues difundiendo la idea de que se debe reducir el poder del Estado sobre nuestras vidas y votando a partidos políticos que defiendan o den pasos hacia esa idea. Por ejemplo, las ideas del P-Lib están bién, aunque son demasiado radicales para que les vote nadie. Los que pensamos así en España estamos un poco huérfanos en este aspecto
También te recomiendo que leas a Juan Ramon Rallo, él defiende la idea del Estado mínimo. En su libro "Una revolución liberal para España" explica detalladamente como transformaría el super Estado actual en uno más pequeño y práctico, uno que no te quite el 50% del sueldo cada mes sino solo un 6-10%.
Recalco que no hablo de eliminar el Estado, solo de reducir su poder.Hola Fran,
Sí que se puede hacer, y mucho más de lo que la gente cree. En la línea que comenta Markus, difundir aquellas ideas que creas que mejoran la vida de la gente. "Sólo" por hablar de estas cosas a tus familiares, amigos, compañeros de trabajo, etc, ya estás haciendo muchísimo para que se resuelvan.
Precisamente estamos comentando ahora en el Foro la pérdida de influencia de los medios de comunicación, y cómo se está acelerando en los últimos meses, como demuestra el resultado de los referéndum de las FARC y el Brexit, y las recientes elecciones de EEUU. No pienses en si los resultados de estas 3 elecciones te parecen bien o mal, sino en que son la señal de que el poder de los medios de comunicación / partidos políticos tradicionales está cayendo como nunca antes, y eso da mucho más poder a la gente de la calle, para que realmente puedan llevar a la práctica las soluciones reales a sus problemas. Creo que estamos viviendo el inicio de algo histórico en este sentido en 2016, y que sólo va a ir a más, y va a dar paso a una nueva época, mucho mejor que todo lo que hemos conocido hasta ahora.
Saludos.Buenas tardes. Me parece una barbaridad la liberalización del suelo y hasta aquí llegó la credibilidad que tenía este post para mi. Dicho liberalización para mi es algo inviable, todo debe regirse bajo unas normas urbanisticas y unas preservación de los espacios con su correspondiente y debida racionalización. La liberalización supondría la burbuja inmobiliaria más grande jamás creada, al cual quedaría como insignificante el último boom vivido.
Todos sabemos que la corrupción abunda en este país, pero no se puede generalizar sobre todo el mundo. ademas hay una ley para cumplirla si usted sabe de esto vaya a denunciarlo.
Gracias ley urbanistica por no permitir que gente como algunos que comentan aquí construyan donde quieren y provoquen un boom catastrofico.Hola Arquitecto,
La liberalización es muy diferente a lo que crees. Con la liberalización del suelo hay regulación. Por ejemplo, no se puede construir en parques naturales. Y se definen espacios para parques, hospitales, etc.
Incluso se puede establecer que la estética de las construcciones sea la de la zona.
Pero se acaba con el hecho de que casas que valen 80.000 euros se vendan por 400.000, que es lo que ha destrozado ya a varias generaciones.
Pregúntame todas las dudas que tengas sobre el tema, y te las explico.
Saludos.Hola,
Sé que a primera vista puede parecer lo que comentas, pero no es así.
De hecho la liberalización del suelo protege más el medio ambiente que la situación actual. Por ejemplo, con el suelo intervenido se ha construido en parques naturales en España, y con la liberalización eso no sería posible.
Tampoco creas que se construiría mucho más, eso no tendría sentido. Se construiría lo mismo, o un poco más, pero no mucho más. La diferencia es que los precios no estarían controlados por unos pocos, y el dinero que ahora va a los paraísos fiscales dejaría de ir, y se quedaría en poder de la gente de la calle, que pagaría mucho menos por sus viviendas.
Y esas viviendas podrían ser más respetuosas con el medio ambiente, en cuando a aislamientos, consumos de agua y energía, etc, porque la gente, al ser las casas más baratas, podría y querría pagar ese tipo de cosas.
El respeto al medio ambiente es fundamental, en eso estoy de acuerdo contigo (no en las teorías maltusianas de la superpoblación, que llevan a reducir el número de personas), y la liberalización del suelo es más respetuosa con el medio ambiente que la intervención actual.
Saludos.
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