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- Escrito por Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info)
Fiscalidad vivienda habitual ejercicio 2011 (declaración que se presenta en Mayo-Junio de 2012)
Cuenta vivienda:
Sólo tendrán derecho a desgravación los que tengan una base imponible inferior a 24.107,20 euros.
El límite máximo por el que se puede desgravar al año es:
- Si la base imponible es igual o inferior a 17.707,20 euros el límite es 9.040 euros
- Si la base imponible es superior a 17.707,20 euros (e inferior a 24.107,20 euros, lógicamente) el límite es 9.040 euros menos el resultado de multiplicar la diferencia entre la base imponible y 17.707,20 euros por 1,4125. Por ejemplo, si la base imponible son 20.000 euros primero se resta a esta cifra los 17.707,20 euros, y el resultado es 2.292,8 euros (20.000 – 17.707,20). Esta cifra que acabamos de obtener la multiplicamos por 1,4125, y obtenemos como resultado3.238,58 euros (2.292,8 x 1,14125). Finalmente obtenemos el límite máximo por el que se podrá desgravar esta persona, que es de 5.801,42 euros (9.040 – 3.238,58).
Se puede ingresar más dinero en la cuenta vivienda, pero por todo lo que pase de estos límites no se podrá desgravar. El porcentaje de la desgravación es el 15%.
Todas las deducciones a las que se haya tenido derecho hasta el 31-12-2010 se mantienen, independientemente de la base imponible que se tenga.
El plazo para comprar la vivienda son 4 años desde la fecha de apertura de la cuenta vivienda. Por ejemplo si se abre el 2-1-2011 el plazo para comprar la vivienda termina el 2-1-2015. Por eso es mejor abrir la cuenta vivienda a finales de año, ya que se alarga el plazo hasta finales del año 2015 y se puede desgravar lo mismo en 2011. Da igual ingresar los 9.040 euros (o el límite de cada uno calculado según las fórmulas anteiores) el 31-12-2011 que que el 2-1-2011, que hacerlo en cantidades más pequeñas todos los meses, etc., ya que esto no afecta a la desgravación.
Los pagos a un promotor para la construcción de una futura vivienda antes de que finalice el plazo de 4 años se consideran adquisición de vivienda habitual a efectos de las desgravaciones de la cuenta vivienda.
Cualquier cuenta corriente, remunerada o depósito a plazo fijo sirve como cuenta vivienda, no sólo las que se denominan especificamente como “cuentas vivienda”.
Compra de vivienda habitual:
El importe máximo que permite deduccción se calcula según las fórmulas indicadas más arriba en el apartado de las cuentas vivienda. Este límite es por declaración y año, por lo que si una vivienda la compran varias personas que hacen declaraciones separadas cada una de ellas podrá deducirse por un máximo de 9.040 euros (o el resultado de aplicar las fórmulas anteriores a cada una de sus declaraciones). El porcentaje a aplicar es el 15% . El importe total pagado para la adquisición de la vivienda se reparte proporcionalmente según el porcentaje de titularidad de cada uno de los compradores.
En caso de que la vivienda fuese adquirida antes del 20-1-2006 el límite por declaración siguen siendo 9.015 euros, pero por los primeros 4.500 euros se desgrava un 25% los dos primeros años y un 20% el resto de años. La desgravación del importe que pase de 4.500 euros (hasta el máximo de 9.015) será del 15%. Para acceder a estas desgravaciones del 25%-20% en los primeros 4.500 euros hay que cumplir 2 condiciones :
- La financiación solicitada (hipoteca) debe suponer como mínimo el 50% del valor total de la vivienda.
- En los 3 primeros años del préstamo hay que amortizar menos del 40% del total del préstamo solicitado. Hay que vigilar este punto si se hacen amortizaciones anticipadas.
Es importante tener en cuenta que las deducciones nunca pueden ser superiores a la cuota íntegra (la cuota íntegra es el total de impuestos a pagar en el IRPF, incluyendo las retenciones que se hubieran practicado). Esto quiere decir que, en la práctica, las personas con sueldos bajos no tienen un límite de 9.040 euros, sino algo inferior.
El límite de 9.040 euros (o el resultado de aplicar las fórmulas ya comentadas) por declaración y año incluye todos los gastos relacionados con la compra de la vivienda; hipoteca (capital e intereses), IVA o ITP, comisiones, notario, registro, etc.
Las personas que ya estén pagando una vivienda el 31-12-10 pueden elegir entre mantener su régimen de desgravaciones actual o este nuevo. En el caso de que la base imponible sea igual o inferior a 17.724,90 euros es mejor el régimen nuevo, y en caso contrario es mejor el antigüo.
Algunas comunidades han establecido regímenes especiales para los contrinuyentes que tengan una base imponible superior a los 24.1907,20 euros. En Madrid se podrá deducir el 4,95%, en Valencia el 10% los 2 primeros años y el 9,15% el resto y en Canarias y Castilla La Mancha varía entre el 1% y el 1,75%% dependiendo de la renta del contribuyente.
Las obras de adecuación en viviendas habituales en las que viva una persona discapacitada (con parentesco hasta tercer grado) son deducibles con un máximo de (indepedientes de los 9.015 de la desgravación general):
- Si la base imponible es igual o inferior a 17.707,20 euros el límite es 12.080 euros
- Si la base imponible es superior a 17.707,20 euros (e inferior a 24.107,20 euros, lógicamente) el límite es: 12.080 – 1,8875 x (base imponible – 17.707,20). Se calcula de la misma forma que he explicado al hablar de las cuentas vivienda.
El porcentaje de desgravación a aplicar es el 10% .
A efectos de la desgravación se consideran vivienda habitual un máximo de 2 plazas de garage siempre que se adquieran en el mismo acto jurídico que la vivienda en sí.
Exención por reinversión:
La plusvalía obtenida en la venta de una vivienda habitual queda exenta de tributar a Hacienda si en un plazo máximo de 2 años se reinvierte en la compra de otra vivienda habitual. La desgravación de la nueva vivienda sólo podrá realizarse por el importe que supere al precio de venta de la anterior vivienda. Por ejemplo; si se compra una vivienda por 50.000 euros y se vende por 120.000 euros la plusvalía son 70.000 euros. Si los 120.000 euros se utilizan como entrada de la nueva vivienda (cuyo valor total suponemos de 200.000 euros) no hay que pagar nada a Hacienda por esa plusvalía de 70.000 euros. En la compra de la nueva el máximo por el que podremos desgravarnos son 80.000 euros (200.000 – 120.000 = 80.000).
Nota: Si buscas la fiscalidad de otro ejercicio distinto a este puedes encontrarla en la sección de Fiscalidad de las inversiones
Consulta aquí qué empresas tienen los inversores en sus carteras en las estadísticas de Invertirenbolsa.info
Nota: Recuerda que puedes preguntar todas las dudas que tengas sobre el contenido de este artículo en los comentarios que verás más abajo y te la responderé a la mayor brevedad posible. También puedes ver las dudas ya resueltas que han planteado otros usuarios. Y para cualquier duda sobre otros temas puedes utilizar el Foro de inversiones, e igualmente tendrás una respuesta lo antes posible.
Gente en la conversación
Gregorio Hernández Jiménez (Invertirenbolsa.info) Hola Miriam,
Del impuesto de actos jurídicos documentados sé muy poco, no puedo responderte con seguridad a esa pregunta.
Respecto a la segunda pregunta, no tienes ninguna obligación de contratar ese seguro, pero el banco o caja tampoco tiene ninguna obligación de concederte la hipoteca. Tú puedes rechazar esas condiciones, pero entonces el banco puede decidir no concederte la hipoteca. Esto ya es una negociación entre ambas partes, aunque en la práctica lo normal es que haya que aceptar contratar un seguro de vida (o algo similar, como lo que comentas) para que te concedan la hipoteca.
Pregunta en otros bancos, y coge el que te dé mejores condiciones.
Un saludo.Hola,
El 06/07/2011 compramos mi marido y yo un piso de VPO en régimen de derecho de superficie, también incluia trastero y párking por importe total de 120.528,68 IVA incluido. A la firma de contrato dimos una entrada de 32.000€ que teníamos de ahorro, el resto con hipoteca a 25 años.
Mi pregunta es:
¿Es deducible como viivenda habitual un piso de VPO con derecho de superficie?
¿De los 32.000€ que dimos como entrada, nos podemos deducir 9040€ cada uno, estando casados en régimen gananciales y haciendo el pago ambos de una cuenta bancaria que tenemos a nombre de los 2?
Gracias y un saludo,Hola Magali,
La compra de VPO con derecho de superficie sólo existe en algunas comunidades autónomas, no es algo general de España. No conozco los detalles, creo que lo mejor es que preguntes en el ayuntamiento, la diputación o quién conceda este tipo de VPO.
Siento no poder ayudarte más.
Un saludo.buenas tardes,
Mi caso es un poco complicado.
En 2007 firmé la hipoteca de autopromotor, por tema de la crisis, paro, ... paralizamos la obra, ya que no podiamos seguir pagando. Ayer cuando fuí a hacienda hacer la renta, me dicen que no puedo desgrabar la hipoteca, ya que he superado los 5 años, que hoy informandome en internet son 4 años, y la casa no está acabada.
Me dijeron que a parte de eso debía devolver el dinero que me he desgrabado por la hipoteca.
Que puedo hacer, hay solución? somos 4 en casa y tan solo trabajo yo, con mi sueldo apenas cubro gastos.
GraciasHola Falu,
Si en Hacienda ya han visto tu caso y te han dicho eso, creo que es difícil encontrar alternativa.
La única que se me ocurre es negociar con Hacienda, y demostrar de alguna forma que el retraso no ha sido culpa tuya, y que pronto estará la casa terminada. Si hay motivos, podrían darte una prórroga, pero es difícil, tienes que negociarlo bien y aportar pruebas que les convenzan.
Un saludo.Hola.
Tengo una casa en suelo rústico que heredé de mis padres y he hecho reformas de mejoras deducibles.
El inmueble es a todas luces residencia y como tal figura en el borrador de hacienda y con un valor catastral acorde como tal, pero en el catastro sigue figurando como almacén de construcción en 1980.
Son deducibles las reformas hechas.
Muchas gracias.Hola Carlos,
Ese tipo de situaciones son muy complicadas. Los errores administrativos dan muchos problemas, y a veces son muy difíciles de corregir.
Si Hacienda lo considera vivienda, yo aplicaría la deducción. Pero también procuraría arreglar lo del catastro lo antes posible.
Un saludo.En el 2008 adquiri una vvda en las palmas, a final 2011 me trasladaron forzosamente en el trabajo y ahora recido en peninsula, puede seguir degrabandome la vivienda q tengo en las palmas, en caso de afirmativo q requisito tendria q cumplir. El alquiler de la vvda en la q estoy no puedo defrabar p ingresos.
Hola Jose.
No puedes desgravarte por vivienda habitual por una vivienda en la que no vives.
Si te compras una vivienda habitual, te desgravas por ella y antes de 3 años dejas de vivir en ella, tienes que devolver todas las desgravaciones que te hayas hecho por vivienda habitual por esa vivienda.
Si dejas de vivir en ella antes de los 3 años por motivos de trabajo, entonces no tienes que devolver nada de las desgravaciones que te hayas hecho en el pasado. Pero no puedes seguir desgravándote por ella cuando ya no vives en ella.
Ahora podrías desgravarte por tu viivenda actual real, pero si dices que no es posible (porque sea de algún familiar que no te cobre, por ejemplo), entonces no te puedes desgravar nada por vivienda habitual.
Un saludo.Hola, compre una vivienda en el año 1993 aun me queda un año para terminar de pagarla, me ha desgravado durante todos estos año, pero veo que en la declaración de este año, no me aparece la compensación fiscal por deducción en la adquisición de la vivienda habitual y no se si es un error o es qué ya no desgrava?.
Gracias.
un saludoHola Candela,
Las viviendas compradas antes del 31-12-2012 mantienen la desgravación por viviendas habitual, así que deberías tenerla.
¿Dónde no te aparece? Si es en el PADRE, puede que no hayas activado las hojas correspondientes. En este caso, sólo tendrías que activarlas.
Un saludo.ehola, compramos una casa por valor de 99.000 euros y en las escrituras nos pusieron 48000, luego cambiamos la hipoteca de banco y nos hipotecaron por 140000, la declaracion la estubo haciendo mi ex por 140000 y le han mandado un requerimiento, y yo el año pasado declare la mitad de la casa (de 148000), pero no me han mandado ningun requerimiento, si voy hacienda y les comento lo de mi declaracion del año anterior, me haran devolver lo que me pagaron de mas pq la tenia que haber declarado creo 50% de los 48ooo que pone en las escrituras, me pondran multa tambien?
Hola Silvia,
A ver si lo he entendido.
Comprásteis una casa por 99.000 euros pero en la escritura pusísteis que os había costado 48.000 euros.
La desgravación por vivienda habitual la teníais que haber hecho por los 48.000 euros que está en la escritura.
Después cambiais la hipoteca por otra. En la nueva hipoteca sigue estando la casa como garantía, pero esta vez os dan 140.000 euros de préstamo. Esto no cambia el precio de venta de la casa, que son 48.000 euros a todos los efectos legales. Y por tanto no modifica la cantidad por la que os podéis desgravar, que son esos 48.000 euros.
Me parece entender que al cambiar la hipoteca os empezásteis a desgravar por los 140.000 euros. Eso es incorrrecto, y si lo han detectado creo que no hay forma de evitarlo. Es correcto que os hagan devolver lo desgravado de más, y que os pongan una multa.
Lo único que se me ocurre que es que hagáis todo lo posible por llegar a un acuerdo amistoso rápido, para ver si la multa la reducen algo.
No recurráis ni intentéis enfrentaros ni nada por el estilo, porque Hacienda en este caso tiene toda la razón.
Respecto a la separación, eso lo tienes que hablar con un abogado partiendo de lo que te acabo de comentar. Habrá que ver si la responsabilidad es de ambos, o si por lo que sea toda la multa es para tu ex, según cómo se pagase la casa, como se desgravase en cada declaración, etc. Eso hay que verlo con detalle con los papeles delante.
Un saludo.Buenas tardes,
Estoy pensando en cancelar la hipoteca este año, pero antes de hacerlo hay algunas cuestiones que quiero resolver y una es que necesito saber, si el año que viene (2015) me voy a desgravar de lo de este (2014) al estar la hipoteca cancelada en este año ?
Espero su respuesta con urgenciaHola María,
Sólo te desgravas por los años en pagues hipoteca.
Si en 2014 la cancelas totalmente, en 2015 no te podrás desgravar nada.
Lo que puedes hacer, por ejemplo, es cancelar en 2014 todo menos 9.040 euros (más o menos), y el 2 de Enero de 2015 hacer la cancelación definitiva. De esa forma te desgravarías por el máximo en 2014 y en 2015.
Un saludo.Buenos dias,
Queria reallizar una consulta con respecto a deducciones fiscales. Desde finales de enro de 2014 por motivos de trabajo, vivo y trabajo en Francia. Mi contrato es con una empresa francesa.
Sigo pagando mi hipoteca en Espana. En mi declaracion para el proximo ejercicio 2014, podre deducir en mi declaracion por primera vivienda?
En Francia vivo de alquiler, Puedo deducirme en Francia por vivir de alquiler?
En el ejercicio 2014, tendre que hacer declaracion en Francia como resinete y en Espana como no residente.
Gracias por su ayuda.
RosaHola Rosa,
En España ya no podrás desgravar por vivienda habitual. Sólo se puede desgravar por vivienda habitual si realmente resides en esa vivienda (ni siquiera vale vivir en otra vivienda de la misma localidad, por ejemplo).
Al ser un cambio por motivos de trabajao, aunque hubieran pasado menos de 3 años desde que compraste la vivienda no tendrían que devolver lo que te hayas deducido hasta ahora.
La ley francesa no la conozco, lo siento, no sé decirte qué deduciones de este tipo hay en Francia, si las hay.
Un saludo.Hola Buenos días, mi problema es el siguiente en 2009 compre con Hercesa una vivienda sobre plano desgravando en 2008 cuenta vivienda y 2009 y 2010 por aportaciones al constructor, en septiembre de 2011 me oferta la misma constructora una vivienda con mejora de las características por lo que decido cambiar y Hercesa en vez de realizarme un cambio de contrato me resuelve el del 2009 y me hace firmar uno nuevo en el cual todas las cantidades que he entregado durante esos años unos 30000 euros son invertidas en la nueva compra el mismo día de la resolución de la anterior sin desgravar esa cantidad en 2011 ya que me la había desgravado en años anteriores para no tener problemas con hacienda, finalmente acabo escriturando la vivienda en diciembre de 2011. Pues bien hacienda me reclama devolver las deducciones de 2008 2009 y 2010 por qué la vivienda por la que me desgrave no es por la que escriture. Simplemente lo que hice fue cambiar con la misma constructora una vivienda por otra sí bien es cierto que se resolvió el contrato y el mismo día de la resolución se firmó uno nuevo con las mismas cantidades aportadas que había dado hasta la fecha.
De nada, Rosa.
Tony, yo entiendo que no deberías devolver esas cantidades. Si Hacienda ya te las ha soiicitado, habla con la persona que lleve tu caso, mejor en persona, y explícale tu caso con todo detalle y todos los documentos que tengas. Creo que podrás hacerle ver que es injusto e incorrecto que te pidan esas devoluciones.
Saludos.
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