El apalancamiento en la compra de inmuebles

Los derivados financieros son considerados por la inmensa mayoría de la población como un producto de riesgo extremo, más cercanos a la ludopatía que a la inversión.

La realidad es que las opciones y los futuros se crearon para reducir los riesgos de la inversión clásica y sirven perefectamente para cumplir esa función. Con las opciones y los futuros se pueden realizar estrategias menos arriesgadas que la compra de acciones normal y corriente. También es cierto que por otra parte permiten incurrir en riesgos muy elevados, incluso cometer imprudencias, pero siempre a voluntad del inversor. Cada uno decide el riesgo que quiere correr, por lo que los peligrosos no son los derivados financieros sino algunas de las personas que los utilizan.

Los inmuebles suelen comprarse habitualmente pagando una pequeña entrada en metálico y contratando una hipoteca por el resto del importe. Paradójicamente, la mayoría de las personas que considera una locura la utilización de derivados no ve ningún riesgo en la compra de un inmueble según el esquema anterior.

Pero adquirir un inmueble dando una pequeña entrada e hipotecándose por el resto del importe supone contraer un apalancamiento enorme, que es precisamente el riesgo que tienen los derivados y lo que les ha dado la mala fama.

Cuando alguien se apalanca sus beneficios o pérdidas no son proporcionales a la cantidad que deposita inicialmente (la entrada del piso), sino al importe nominal de la operación (el precio total del piso).

Si se da una entrada de 40.000 euros para comprar un inmueble de 400.000 euros los riesgos que se corren son proporcionales a los 400.000 euros, no a los 40.000. Si el inmuebles sube un 30% y pasa a valer 520.000 euros el beneficio obtenido es de 120.000 euros, pero si cae un 30% la pérdida obtenida también es de 120.000 euros.

La mayoría de la gente no puede comprarse una vivienda al contado, por lo que no tiene más remedio que hacerlo mediante una hipoteca. Pero eso no quiere decir que obligatoriamente tengan que comprar cualquier cosa a cualquier precio y en cualquier momento. En primer lugar deben ser conscientes de que van a contraer un apalancamiento muy alto y eso supone inevitablemente un riesgo muy alto. En su mano está reducir ese riesgo todo lo que sea posible:

• Eligiendo el momento de la compra: Es uno de los momentos más importantes de la vida de la mayoría de las personas y en muchas ocasiones va a determinar su futuro financiero para varias décadas, incluso para el resto de su vida. Debe meditarse mucho y dedicarle tiempo y capacidad de análisis. Las ligerezas y la falta de reflexión en este punto tardan en pagarse 20, 30 ó 40 años, como mínimo.


• Analizando de forma exhaustiva la oferta existente en el momento de la compra elegido previamente. Aunque parezca incomprensible hay gente que dedica menos tiempo y análisis a la compra de su vivienda que a la compra de su coche. Hay que ver muchas viviendas durante mucho tiempo para conocer el mercado y poder comparar.


• Negociando el precio: La opinión del vendedor no es la única válida, y tampoco ha llegado a determinar el precio de venta a través de complicados y elaborados estudios. El precio es negociable. El vendedor tiene su opinión, pero el comprador también debe tener la suya. Tenga siempre presente el riesgo que va a adquirir.

En el caso de aquellas personas que adquieren el inmueble con idea de venderlo rápidamente para obtener un beneficio es válido todo lo dicho anteriormente en cuanto al riesgo que se corre al apalancarse y la necesidad de controlarlo. Pero además debe tener en cuenta que la liquidez del mercado inmobiliario es muy inferior a la de la Bolsa, por ejemplo. En algunos momentos la liquidez de los inmuebles es extremadamente baja y existen enormes dificultades para saber realmente el precio que los potenciales compradores están dispuestos a pagar de verdad. Con opiniones y estimaciones no se pagan las deudas, se necesita dinero real. Los mercados con poca liquidez son peligrosos para especular porque esta dificultad, a veces imposibilidad práctica, para salir de ellos puede ocasionar grandes pérdidas. En estos casos hay que tener aún más presentes los riesgos que supone el apalancamiento y la necesidad de controlarlos de una u ota forma.